Категории земли и виды разрешенного использования участков для строительства частного дома

Это третья версия данной статьи. Первая была написана в 2015 году, после чего в земельном законодательстве произошли серьезные изменения. Например, в Земельный кодекс было внесено порядка 15 поправок разной степени важности. Я было описала их в двух словах в комментариях, но потом решила, что пришло время статью отредактировать. Сразу оговорюсь, что эта редакция написана в январе 2017 года. Если вы читаете ее в 2019 или позже, скорее всего, законы опять изменились, и вам стоит обратиться к первоисточникам, т.е к действующему законодательству.

Земельные отношения в РФ регулируются Земельным кодексом. Помимо прочего, в нем описан состав земель в Российской Федерации (статья 7). Еще один важный для рассматриваемого вопроса документ — «Классификатор видов разрешенного использования участков» (по ссылке – редакция от 30.09.2015 г.). И последний закон, с которым следует ознакомиться, приступая к строительству дома на садовом или дачном участке — Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 14.10.2014) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В скором времени его, вероятно, ждут изменения. Об этом вы можете почитать в Примечании к данной статье.
В соответствии с данным Классификатором видов разрешенного использования участков индивидуальные жилые дома можно строить на участках с видом разрешенного использования (ВРИ):

  • Для индивидуального жилищного строительства
  • Для ведения личного подсобного хозяйства
  • Для ведения дачного хозяйства
  • Для ведения садоводства (условно: указано, что возможно размещение САДОВОГО дома, предназначенного для отдыха; определения САДОВОГО дома в законодательстве ПОКА нет – см. Примечание).

При этом, обратите внимание, категория земли (сельхозначения или земли населенных пунктов) для законного возведения дома значения не имеет. Проверять, разрешен ли данный ВРИ для данной категории, обязаны местные власти, эти самые ВРИ присваивающие. Нюанс есть в обеспечении инфраструктурой, которое гарантируется только для населенных пунктов. Что, опять же, вопрос неоднозначный: не до всех деревень государство у нас строит дороги и линии электропередач, но зато все граждане России имеют право учиться в ближайшей школе и бесплатно обслуживаться по ОМС в ближайшей поликлинике, даже если они прописаны в дачном поселке на землях с/х назначения. Немного про это я писала здесь.

Следующий логичный вопрос – как узнать, какой вид разрешенного использования у вашего конкретного участка. Это очень просто и очень сложно. Очень просто это должно было бы быть, если бы законодательство у нас менялось реже, а исполнялось быстрее. Тогда вы просто подали бы запрос в кадастровую палату (или даже заглянули бы в публичную кадастровую карту РФ)  и получили бы кадастровую выписку, в которой и был бы указан этот самый вид разрешенного использования.

KadastrPasport

На практике все сложнее. Вид разрешенного использования присваивается в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые разрабатывает местная администрация. В этих правилах описано зонирование территории сельского (или городского) поселения, и каждая зона имеет свой вид разрешенного использования.
Собственник участка может выбрать ЛЮБОЙ ВРИ, никого об этом не уведомляя. Например, участок, на котором мы живем, находится в зоне, которая описана в ПЗЗ нашего поселения вот так:
«Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: — для ведения садоводства — для дачного строительства»
Т.е., в соответствии с Классификатором и ПЗЗ на нашем участке можно строить садовые и жилые дома.

В чем же проблема? Проблема в том, что, во-первых, далеко не все местные администрации разработали на конец 2016 года генпланы и ПЗЗ. Те, что разработали, не всегда сдали их в Росреестр для внесения в их базу данных. А те, что сданы, не всегда в базу внесены. Поэтому если вы сомневаетесь, можно пойти в местную администрацию и попросить у них эти самые ПЗЗ, посмотреть там вид разрешенного использования для вашего (или потенциально вашего) участка.

Если ПЗЗ нет, то вам остается руководствоваться, видимо, старыми данными, которые были прописаны в кадастре еще ДО всех изменений в законодательстве. И – Классификатором!

Да, кстати. Теперь свидетельства на собственность не выдают. И подтверждением ваших прав на недвижимость является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

Вот, в целом и все. До следующих изменений!

Примечание.

На начало 2017 года в работе у правительства находится законопроект «О садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В законопроекте присутствует определение «садового дома» – сооружение сезонного или вспомогательного использования, предназначенное для отдыха и временного пребывания людей, для размещения которого не требуется разрешения на строительство, не имеющее подземных сооружений.

Нигде, насколько я знаю, не определено, насколько комфортным может быть дом для отдыха и сезонного использования. Т.е. никто не запретит вам построить хороший зимний дом. И также не определено, сколько дней в году человек может отдыхать. Т.е. если вы будете жить там большую часть года, тоже вас никто не выгонит. Ст.44: «Размеры зданий и сооружений …. определяются в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности». Т.е. град. кодекс и что? Правильно! ПЗЗ! Как после этого принятия закона будет решаться вопрос с регистрацией в садовом доме по месту жительства мне неизвестно.

Но! В любом случае, на сегодняшний день в абсолютном большинстве ПЗЗ (и во всех, которые мне довелось увидеть), обычно вид разрешенного использования для подобных участков – «садоводство и дачное строительство». Т.е. если вы не хотите заморачиваться с получением разрешения на строительство, и вам не нужна «прописка», строите и регистрируете «садовый дом». Если для вас важна регистрация по месту жительства, и все-таки хочется, чтоб дом был оформлен как «жилой дом» — получаете разрешение на строительство и строите и регистрируете «жилой дом».

Все, что написано в этом Примечании – еще пока вилами на воде писано. Законопроект может десять раз измениться, а с ним – и масса других законов.


Еще почитать
Выбор участка
Коммуникации загородного дома
Фундаменты на болоте
Разрешение на строительство
Получение градостроительного плана


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>